Κτήση κυριότητας πρωτότυπα με τακτική χρησικτησία σε οριζόντια ιδιοκτησία (διαμέρισμα)

Πρόσφατα το γραφείο μας έδωσε λύση σε σοβαρό πρόβλημα κυριότητας: ο πραγματικός κύριος δεν μπόρεσε να καταχωρήσει στο Κτηματολόγιο το ακίνητό του (διαμέρισμα) διότι στον τίτλο κτήσης του (συμβόλαιο) εντελώς λανθασμένα και προφανέστατα από παραδρομή περιγραφόταν άλλο διαμέρισμα της ίδιας οικοδομής, διαφορετικό από αυτό που αγόρασε, ιδιοκτησίας τρίτου προσώπου, που απέκτησε ομοίως από τον ίδιο πωλητή.

Επρόκειτο για δύο διαμερίσματα κείμενα στην ίδια πολυκατοικία, στον ίδιο όροφο και μάλιστα γειτονικά. Συνεπώς από προφανή παραδρομή του Συμβολαιογραφείου περιγράφηκε το ίδιο διαμέρισμα δύο φορές σε δύο διαφορετικά συμβόλαια πώλησης, ενώ η νομή παραδόθηκε στους πραγματικούς  ιδιοκτήτες.

Κάνοντας χρήση ερμηνευτικών κανόνων και της σχετικής νομολογίας, η εν λόγω αγωγή (αναγνωριστική κυριότητας) τελεσφόρησε στο Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης.

Σχετικά με την προϋπόθεση ύπαρξης νόμιμου τίτλου, ήτοι περιστατικού παραγωγικού κατά νόμο κυριότητας, που αποτελεί την έννομη δικαιολογία της νομής του πράγματος με διάνοια κυρίου, ως τέτοιος νοείται οποιοσδήποτε τρόπος κτήσης της κυριότητας, ο οποίος φέρει εξωτερικά όλα τα στοιχεία του εγκύρου τίτλου, έστω και αν φέρει ελάττωμα που εμποδίζει την κατ` άρθρο 1033 κτήση της κυριότητος με βάση τον τίτλο αυτόν. Όπως έχει δεχθεί κατ’ επανάληψη η νομολογία, ο νόμιμος τίτλος πρέπει να αναφέρεται στο συγκεκριμένο ακίνητο, σε περίπτωση όμως που εμφιλοχωρεί εσφαλμένος προσδιορισμός του αντικειμένου της δικαιοπραξίας, η τελευταία δεν έχει ελάττωμα και θα ισχύει εκείνο που θέλησαν τα μέρη, έστω και αν δεν ανταποκρίνεται στις δηλώσεις τους, βάσει του ερμηνευτικού κανόνα του άρθρου 713 ΑΚ, σύμφωνα με τον οποίο κατά την ερμηνεία της δήλωσης βουλήσεως αναζητείται η αληθινή βούληση του δηλούντος, χωρίς προσήλωση στις λέξεις. Η αρχή ότι ο εσφαλμένος προσδιορισμός δεν βλάπτει, καταλαμβάνει και τις κατά νόμο τυπικές δικαιοπραξίες έστω και αν ο τύπος αυτός απαιτείται κυρίως για την προστασία των τρίτων, όπως συμβαίνει με την μεταγραφή. Ο πραγματικός κύριος απέκτησε με έγκυρο συμβολαιογραφικό έγγραφο, που μεταγράφηκε μάλιστα νομότυπα στο οικείο Υποθηκοφυλακείο, φέρει δε όλους τους τύπους που ορίζει ο νόμος. Ο εν λόγω τίτλος (εσφαλμένο συμβόλαιο πώλησης) είναι σε κάθε περίπτωση νομιζόμενος κατ’ άρθρο 1403 ΑΚ, ακόμη κι αν θεωρηθεί ότι βαρύνει βαριά αμέλεια τον πραγματικό κύριο (βλ. Α. Γεωργιάδη – Μ. Σταθόπουλο, «αστικός κώδιξ», τόμος 5, σελ. 477). Συνεπώς εξομοιώνεται σε όλα με το νόμιμο τίτλο και πάλι καλύπτει την προϋπόθεση του άρθρου 1041 ΑΚ. Σε συνδυασμό με την πάροδο χρονικού διαστήματος άνω της 10ετίας, πληρούνται οι προϋποθέσεις που τάσσει ο νόμος για την κτήση κυριότητας με τα προσόντα της τακτικής χρησικτησίας.

Είμαστε στη διάθεσή σας με ένα νομικό οπλοστάσιο προς επίλυση των πλέον περίπλοκων ζητημάτων κτήσης της κυριότητας.